TIN vs TAE en una hipoteca: cuál mirar realmente al comparar (2026)
Actualizado: abril 2026
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el tipo puro que cobra el banco; la TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye además comisiones, productos vinculados y costes asociados. La diferencia puede ser de 0,3 a 1,5 puntos porcentuales, lo que en una hipoteca de 200.000€ a 30 años equivale a entre 10.000€ y 50.000€ de coste extra.
Qué incluye cada uno
Concepto
¿En el TIN?
¿En la TAE?
Tipo de interés del préstamo
Sí
Sí
Comisión de apertura
No
Sí
Comisión de estudio
No
Sí
Seguros vinculados (hogar, vida)
No
Sí (parcial)
Cuenta nómina obligatoria
No
Sí (si bonifica)
Frecuencia de pago (mensual, trimestral)
No
Sí
Regla: Por ley (Circular 5/2012 del Banco de España), el banco debe mostrar siempre la TAE en la oferta vinculante. Si solo te muestran TIN, exígelo.
Ejemplo numérico: hipoteca de 200.000€ a 30 años
Comparemos dos hipotecas con el mismo TIN pero diferente TAE para ver el impacto real:
Concepto
Hipoteca A (sin vinculación)
Hipoteca B (con vinculación total)
TIN nominal
3,20%
2,75%
Comisión apertura
0%
0,5% (1.000€)
Seguro hogar obligatorio
No
350€/año
Seguro vida obligatorio
No
280€/año
Plan pensiones (200€/año mín)
No
200€/año
Cuota mensual aparente
865€
816€
TAE real
3,28%
3,71%
Coste total 30 años
311.400€
318.700€
Conclusión: Aunque la hipoteca B tiene un TIN más bajo, los productos vinculados elevan la TAE 0,43 puntos. Acabas pagando 7.300€ más en 30 años.
Cómo comparar dos hipotecas correctamente
Mira siempre la TAE, no el TIN. Es el dato comparable.
Pide la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): la ley obliga al banco a entregártela y trae todos los costes desglosados.
Calcula el coste total acumulado: cuota mensual × meses + comisiones + seguros × años.
Si bonifican mucho el TIN con productos, suma el coste anual de esos productos (seguros, planes) durante toda la vida de la hipoteca.
Si tienes opción a no contratar vinculación pero el TIN sube 0,5 puntos, calcula ambos escenarios: a veces compensa pagar más interés y no quedar atado.
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