Actualizado: marzo 2026
Antes de buscar piso, lo más importante es saber cuánta hipoteca puedes permitirte. Un error aquí puede comprometer tu estabilidad financiera durante décadas. La buena noticia es que el cálculo es sencillo y puedes hacerlo tú mismo en pocos minutos.
La regla más utilizada por bancos y asesores financieros en España es que el total de deudas mensuales no debería superar el 30-35% de los ingresos netos. Este porcentaje es el ratio de endeudamiento o ratio de esfuerzo hipotecario.
El Banco de España y el Fondo Monetario Internacional consideran que superar el 35% de los ingresos en pagos de deuda es una señal de riesgo financiero. Por encima del 40%, muchos bancos directamente deniegan la hipoteca.
¿Por qué netos y no brutos? Porque lo que realmente tienes para gastar cada mes es tu sueldo neto, después de pagar IRPF y Seguridad Social. Un salario bruto de 35.000 € anuales en Madrid equivale aproximadamente a 2.200 € netos al mes, que es la cantidad sobre la que debes calcular el límite.
El ratio del 30-35% se aplica a la suma de todas tus deudas, no solo a la hipoteca. Si ya tienes un préstamo de coche con una cuota de 250 €/mes, ese importe se descuenta del espacio disponible para la hipoteca.
Ejemplo: con ingresos netos de 2.500 €/mes, tu límite de endeudamiento total es de unos 875 € (35%). Si tienes un préstamo de coche de 200 €/mes y una tarjeta con cuota de 50 €/mes, solo te quedan 625 € disponibles para la hipoteca.
Los bancos analizarán tu historial crediticio en el CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) y verán todas tus deudas registradas. No tiene sentido ocultarlas: saldrán igualmente en el análisis de riesgo.
Si estás pensando en pedir una hipoteca en los próximos meses, es un buen momento para cancelar deudas menores (tarjetas, préstamos personales pequeños) que reducen tu capacidad hipotecaria sin suponer un beneficio real.
La siguiente tabla muestra la cuota mensual máxima recomendada según el salario neto y, a partir de ahí, el capital máximo que podrías pedir a 25 y 30 años con un tipo de interés del 3,5%:
| Sueldo neto/mes | Cuota máx. (33%) | Hipoteca máx. 25 años | Hipoteca máx. 30 años |
|---|---|---|---|
| 1.500 € | 495 € | ~98.000 € | ~110.000 € |
| 2.000 € | 660 € | ~131.000 € | ~147.000 € |
| 2.500 € | 825 € | ~164.000 € | ~183.000 € |
| 3.000 € | 990 € | ~197.000 € | ~220.000 € |
| 4.000 € | 1.320 € | ~262.000 € | ~293.000 € |
Recuerda que a estos importes hay que restarles la entrada (habitualmente el 20%) y los gastos de compraventa (ITP o IVA más notaría, registro y gestoría, que suman otro 8-12%). Una vivienda de 200.000 € necesita que tengas ahorrados entre 48.000 y 56.000 €.
El simulador de hipoteca te permite calcular exactamente qué cuota corresponde a cualquier combinación de capital, tipo y plazo. El proceso recomendado es el siguiente:
Primero, calcula tu cuota máxima con la regla del 33% de tus ingresos netos. Segundo, introduce esa cuota en el simulador y ajusta el plazo y el tipo de interés para ver qué capital máximo puedes pedir. Tercero, suma a ese capital la entrada y los gastos para saber el precio máximo de la vivienda que puedes comprar.
También es muy útil hacer simulaciones de estrés: ¿qué pasaría si el Euríbor subiera 1 punto? ¿Podrías seguir pagando? Si la respuesta es no, quizá debes ser más conservador en el capital solicitado o elegir una hipoteca fija que elimine ese riesgo.