Actualizado: marzo 2026 — Datos de tipos de interés y normativa vigente
Calcular la cuota mensual de una hipoteca no requiere ser matemático. Con tres datos —capital prestado, tipo de interés y plazo— puedes saber exactamente cuánto pagarás cada mes. En este artículo te explicamos la fórmula, con un ejemplo real paso a paso.
Antes de hacer ningún cálculo, tienes que tener claros tres valores que el banco te dará en la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), documento que está obligado a entregarte antes de firmar:
Además, conviene saber el TIN mensual, que es simplemente el TIN anual dividido entre 12. Si tu hipoteca es al 3,6% anual, el tipo mensual es 0,036 / 12 = 0,003 (0,3% mensual).
Un dato que muchos olvidan: la cuota calculada con la fórmula de amortización francesa es la cuota de capital e intereses. A esto pueden sumarse el seguro de hogar y de vida vinculados, que incrementan el pago mensual real.
Las hipotecas en España usan mayoritariamente el sistema de amortización francés, en el que la cuota es constante a lo largo de toda la vida del préstamo. La fórmula es:
Donde C es el capital prestado, r es el tipo de interés mensual (TIN anual / 12) y n es el número total de cuotas (años × 12).
En los primeros meses, la mayor parte de la cuota son intereses y muy poco capital. Con el tiempo, la proporción se invierte: pagas menos intereses y más capital. Por eso amortizar anticipadamente en los primeros años ahorra mucho más que hacerlo al final.
Supongamos que compras una vivienda de 250.000 € y das una entrada del 20% (50.000 €). El banco te presta 200.000 € a 25 años con un TIN del 3,5%.
| Dato | Valor |
|---|---|
| Capital prestado (C) | 200.000 € |
| TIN anual | 3,5% |
| TIN mensual (r) | 0,035 / 12 = 0,002917 |
| Plazo (n) | 25 años × 12 = 300 meses |
Aplicando la fórmula: Cuota = 200.000 × [0,002917 × (1,002917)³⁰⁰] / [(1,002917)³⁰⁰ − 1] = 1.000,47 €/mes
A lo largo de los 25 años pagarás en total 300 × 1.000,47 = 300.141 €. De esa cantidad, 200.000 € son devolución de capital y 100.141 € son intereses. Es decir, pagas un 50% más de lo que pediste en concepto de intereses.
Si la misma hipoteca fuera a 20 años, la cuota subiría a unos 1.159 €/mes, pero el total de intereses bajaría a aproximadamente 78.000 €, ahorrando más de 22.000 € en intereses.
La cuota mensual es solo el punto de partida. Para tomar una decisión financiera informada, compara siempre la cuota con tus ingresos netos: los expertos recomiendan que la hipoteca no supere el 30-35% de los ingresos familiares netos. Con un sueldo neto de 2.500 €/mes, el límite recomendable estaría en torno a 750-875 €/mes.
También conviene calcular el total de intereses que pagarás a lo largo de la vida del préstamo. En el ejemplo anterior son 100.141 €, lo que equivale al 50% del capital prestado. Una hipoteca más corta o amortizaciones anticipadas pueden reducir drásticamente esta cifra.
Por último, ten en cuenta que la cuota puede variar si tu hipoteca es variable o mixta. En ese caso, el simulador te permite probar distintos escenarios de Euríbor para ver el impacto en tu cuota.