La novación hipotecaria es el acuerdo entre tú y tu banco para modificar las condiciones de la hipoteca que ya tienes firmada. A diferencia de la subrogación (cambiar de banco), en la novación sigues con la misma entidad pero negocias mejores condiciones: tipo de interés más bajo, ampliar o reducir el plazo, cambiar de variable a fija, etc.
Qué condiciones puedes cambiar con una novación
Tipo de interés: pasar de variable a fija, de fija a mixta, o bajar el diferencial.
Plazo del préstamo: ampliarlo (reduce la cuota) o acortarlo (pagas menos intereses).
Capital: ampliar el préstamo (necesitas nueva tasación y aprobación del banco).
Titulares: añadir o eliminar titulares o avalistas.
Carencia: introducir un período de carencia total o parcial.
Moneda: cambiar de divisa (hipotecas multidivisa, poco habituales).
Costes de una novación hipotecaria en 2026
La Ley Hipotecaria de 2019 limitó las comisiones que puede cobrar el banco. Estos son los máximos legales:
Concepto
Coste máximo legal
¿Quién lo paga?
Comisión por novación (tipo o plazo)
0,10% del capital pendiente (primeros 3 años) / 0% después
Prestatario
Notaría
300–800€ aprox.
Prestatario
Registro de la Propiedad
100–300€ aprox.
Prestatario
Gestoría
200–400€ aprox.
Prestatario
Nueva tasación (si amplías capital)
250–600€
Prestatario
AJD (actos jurídicos documentados)
0% (exento desde nov. 2018)
—
Coste total orientativo: Una novación sencilla (solo cambio de tipo o plazo, sin ampliación) suele costar entre 600€ y 1.500€ en gastos notariales y registrales, más la comisión del banco si aplica.
Novación vs subrogación: ¿cuál conviene más?
Novación
Subrogación
Con quién
Mismo banco
Banco nuevo
Objetivo
Mejorar condiciones actuales
Conseguir mejor oferta en el mercado
Coste típico
600–1.500€
1.000–2.500€
Rapidez
4–6 semanas
6–10 semanas
Poder de negociación
Medio (ya eres cliente)
Alto (banco quiere captarte)
Cuando conviene
El banco ofrece buenas condiciones
Hay mejores ofertas fuera
Estrategia recomendada: primero negocia una novación con tu banco actual usando como palanca las ofertas de la competencia. Si el banco no mejora, entonces tramita la subrogación.
Paso a paso para solicitar una novación
1. Recoge 2-3 ofertas de otros bancos (subrogación) como argumento negociador.
2. Solicita una reunión con tu gestor o el área de retención de clientes.
3. Presenta tu situación y las ofertas externas; pide igualar o mejorar.
4. Si el banco acepta, te enviará la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) con las nuevas condiciones.
5. Espera el período de reflexión obligatorio de 10 días hábiles.
6. Firma ante notario la escritura de novación.
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